相続や離婚に伴う不動産売却|広島県呉市の不動産売却

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相続や離婚に伴う不動産売却

相続や離婚による不動産売却について

広島県の「株式会社エイトホーム」は、呉市を中心に戸建・マンション・土地の不動産売却・買取を行っている会社です。こちらのページでは、相続や離婚など予期せぬケースで不動産の売却を検討しなければならなくなった場合についてご説明しています。当社には、女性スタッフも在籍しておりますので、女性ならではのお悩みなどにもしっかりとお応えします。安心してご相談ください。

相続問題~相続した不動産を放置すると損です~

親から土地や物件を譲り受ける場合、名義変更などの煩雑な手続きが必要であったり、相続する際に税金がかかったりします。また、相続した不動産をそのまま放置していては資産価値が下がり、固定資産税を払い続ける必要があるため、かえって損してしまうことになります。

不動産の管理が面倒、相続した不動産を活用できていないという方にご提案したいのが「相続した不動産の売却」です。不動産売却により固定資産税の支払いがなくなり、多額の現金を一括で得ることができます。

不動産の資産運用

売却に伴う相続税について

マンションや土地などの不動産を相続した場合、相続税がかかります。相続税は高額なイメージがありますが、相続する財産が3,000万円以下の場合、相続税は発生しません。実際に相続税を納める人は全体の5%程度。多くの人は相続税の対象者ではありません。

また、相続財産が1億円を超えると40%以上の高い税率になりますが、そうでなければ相続税には基礎控除があるためそれほど多くの負担になりません。

相続税の計算

相続税には基礎控除があります。相続財産がこの基礎控除を超えた場合に、超えた部分にのみ課税されます。ただし、平成27年1月1日より相続税の基礎控除は下記にように変更され、納税対象者は増えています。納税対象となり負担が大きくなる場合、不動産売却を視野に入れたほうが良いでしょう。

基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

  • ※相続した総資産額が基礎控除額を超えない場合、相続税の申告や納税は必要ありません。
  • ※相続税の申告期限は被相続人が亡くなったことを知った日から10ヶ月以内です。
≪Pick Up!≫ 譲渡所得税について

相続した不動産でも不動産売却時に譲渡所得(もしくは譲渡益)が発生した場合、譲渡所得税が発生します。ただし、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却する場合、譲渡所得税を軽減できる特例があります。

譲渡所得税の計算

譲渡所得(譲渡益)=売却代金-(土地の取得費※1+土地の譲渡費※2)

  • ※1:土地の購入代金や仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、設備費や改良費など
  • ※2:仲介手数料、広告費、抵当権抹消登記費用など、譲渡にかかった費用

相続の手続きや相続に伴う売却はとても複雑なため、専門的な知識が必要となります。当社では相続に伴う売却に関する豊富な実績があります。不動産売却をお考えの方は一度ご相談ください。

離婚に伴う不動産売却

離婚に伴い問題となるのが財産分与です。住宅ローンがまだ残っている場合、不動産の財産分与は容易ではなく、複雑な手続きが必要になります。また、離婚後にかかる慰謝料・養育費などの負担が重なり、住宅ローンの支払いがままならなくなることもあるでしょう。

離婚後のローン滞納、返済困難にお悩みの場合には、「任意売却」が有効です。住宅ローンの返済が長期間滞った場合、裁判所に物件を差し押さえられ競売にかけられてしまいます。任意売却とは競売にかけられる前に、不動産会社がお客様(債務者)と金融機関(債権者)の間に入り、両者合意の上で双方が納得する価格で不動産を売却することです。離婚後のローン滞納、返済困難にお悩みの方は、一度ご相談ください。

不動産の資産運用

状況による不動産売却のタイミング

離婚に伴う不動産売却が必要なタイミングは、名義人や連帯保証人などの状況によって異なります。

夫の単独名義で妻に債務がないケース

住宅ローン名義が夫単独で、妻に債務がなく連帯保証の責務も負わない場合、別れた夫がそのまま住み続ければ、たとえ夫がローンを滞納したとしても妻にローン返済の義務はありません。

ただ、夫が家を出て妻が財産分与で家に住み続ける場合、夫がローン返済が困難になり競売にかけられると、妻は家から強制退去を余儀なくされてしまいます。

住宅ローン返済が困難になった場合、早期の段階でローンのある物件を売却することが大切です。通常ローン滞納が約6ヶ月続くと競売が実行されてしまいますので、その前に任意売却を決断しましょう。

また、妻への所有名義の変更は、ローンを組んだ金融機関は契約者である夫と契約を結んでいるためできないことがあります。名義変更しようとすると、当初の融資条件から逸脱したとみなされ一括返済を求められることもありますので控えたほうがいいでしょう。

夫の単独名義で妻が連帯保証人になっているケース

住宅ローン名義が夫単独で、妻あるいは妻の親族が連帯保証人になっている場合、主たる債務者である夫の支払いが滞ってしまうと、連帯保証人の妻のところへ返済請求が来ます。

これを回避するためには、別の連帯保証人を選任し、連帯保証人の変更の手続きをおこなって、別の金融機関でローンを借り換えし、妻を連帯保証人から外すなどの方法が有効です。これらの手続きを行わず住宅ローンの返済が困難になった場合には、早期の段階でローンのある物件を売却することが選択肢として挙げられます。

夫と妻が共有名義(連帯債務者)であるケース

共有名義の場合、両者の同意がなければ家を売却することはできません。夫のローン返済が滞ってしまえば、連帯債務者の妻のところに返済請求が来ることになります。離婚後も相互の返済状況の確認を継続して行うとともに、滞納が続くなら競売にかけられる前に物件を売却するという選択肢も視野に入れておきましょう。

≪Pick Up!≫ プライバシーについて

不動産売却により離婚が周囲に知られてしまうことを心配されている方もいらっしゃることでしょう。当社では、不動産売却の手続きにあたり、細心の注意と配慮を心がけています。状況に応じてメール・電話のみでのご連絡も可能ですし、対面でのご相談の際には場所や時間を十分に考慮して対応しています。ご要望に応じて柔軟に対応しますので、安心してお任せください。

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